BOUW EN PLANNING


Is er al een planning voor de bouw van de appartementen? 

De planning is nog niet vastgesteld. Nadat het college van burgemeester en wethouders een principebesluit heeft genomen, kunnen we de planningen voor het doorlopen van de ruimtelijke ordeningsprocedure en de bouwplanning inzichtelijk maken. Een bestemmingsplanprocedure heeft een bepaalde tijdsduur. Het ruimtelijk kader zal op z’n vroegst medio 2022 vastgesteld zijn. Op basis daarvan kunnen we de omgevingsvergunning aanvragen. Start bouw is nu nog niet definitief in te schatten. Na het principebesluit kan ook de verdere uitontwikkeling van het project worden versneld.


Worden de fundamenten van de bestaande bouw gesloopt?

Ja. De fundamenten van de bestaande bouw worden niet hergebruikt. 


Vanaf wanneer kan er geluidsoverlast verwacht worden door de bouw? 

Dit is op dit moment nog niet duidelijk. Eerst moeten alle gemeentelijke procedures worden doorlopen. Daarna kunnen we beter inschatten wanneer gestart wordt met de bouw. 


Gaat het verkeer mogelijk hinder ondervinden door de bouw? 

Dit is mogelijk. Uiteraard zullen we dit zo veel mogelijk proberen te beperken.


Liggen de bouwhoogten al vast?

De bouwhoogten liggen nog niet (definitief) vast. 


Kunnen de hoge torens verder van de bestaande bebouwing geplaatst worden?

Vooralsnog is het ruimtebeslag van de gehele locatie op deze wijze onderverdeeld. De posities van de gebouwen ten opzichte van elkaar en de onderlinge verhoudingen blijven gewaarborgd. De definitieve afbakening moet nog plaatsvinden.


Zijn er gevolgen voor de lichtinval op de Warande?

Uit de eerste verkenningen op het gebied van bezonning blijkt dat er geen gevolgen zijn voor omliggende locaties. Een definitieve bezonningsstudie maakt straks onderdeel uit van de formele – ruimtelijke – procedure en vergunningaanvraag. Dit – en andere van belang zijnde (milieu)aspecten – maakt onderdeel uit van de verdere ontwikkelfase. 

VERKEER EN PARKEREN


Wordt er iets veranderd aan de infrastructuur buiten het bouwterrein? 

In het kader van dit project worden geen wijzigingen gedaan aan de infrastructuur buiten het bouwterrein. De huidige inrit wordt gebruikt om de parkeerkelder toegankelijk te maken.


Ik heb gelezen dat er vanaf Eikenstein een ontsluitingsweg voor auto’s naar de Warande langs de Dreef gaat lopen. Hoe is dat in te passen in dit project? 

In het voorstel dat er nu ligt verandert er qua auto-ontsluiting niets aan de huidige situatie van De Dreef 2.


Wordt de bestaande parkeergarage afgebroken? Zo ja, waarom?

De huidige parkeergarage kan voor dit nieuwbouwplan niet worden gehandhaafd. Er wordt voorzien in een nieuwe, ondergrondse, parkeergarage die geheel opgaat in het landschap. 


Hoe diep onder het maaiveld komt de parkeergarage te liggen?

We stellen ons voor dat het een wat glooiend, groen landschap wordt. Het wordt geen steenachtig dek.


Hoe wordt het parkeren van bezoekers geregeld? 

Zowel bewoner als bezoeker parkeert onder de grond. Het terrein wordt daarmee autovrij. 


Is de parkeernorm ongeveer 1.7 auto per wooneenheid? 

Dat is niet eenduidig te zeggen. De parkeernorm is gekoppeld aan de grootte van de appartementen en de prijscategorieën van de appartementen. Die staan nog niet vast.  


Houden jullie bij de parkeergelegenheid ook rekening met motoren? 

Ja. 


MILIEU EN DUURZAAMHEID


Wat gaat er aan bomen verdwijnen om dit project te realiseren? 

Er vindt nog een boomeffectanalyse (BEA) plaats. Deze analyse wijst uit wat het effect is van het beoogde plan op de bomen, welke bomen eventueel moeten wijken en welke kunnen worden behouden c.q. vervangen. Uitgangspunt is altijd; het landschap vormt de basis. Vandaar dat ook een landschapsarchitect nauw verbonden is aan dit project.


Kan er op 15 meter afstand van de aanwezige bomen gebleven worden?  

De boomeffectanalyse wijst uit op welke afstand van welke boom bouwactiviteiten plaats kunnen vinden. Om bomen te handhaven is het in principe niet nodig om hier 15m vandaan te blijven.


Hoe zit het met de compensatie van de kap van circa 20 bomen?

Het is nog te vroeg om over aantallen van te kappen bomen te spreken. Dat aantal staat nog niet vast. De BEA geeft informatie over de conditie van de boom, zijn toekomstbestendigheid en de effecten van de bouw op deze bomen. Op basis daarvan wordt gekeken welke bomen eventueel dienen te wijken. Bomen die ten behoeve van de bouw gekapt moeten worden, worden gecompenseerd en herplant op het terrein.


Wie gaat het onderhoud van het groen bijhouden?

Dat is iets waarmee we nog met de opdrachtgever en gemeente van gedachten moeten wisselen. Het gebied willen we openstellen, maar daarmee wordt het nog geen openbaar gebied. Alle opties zijn nog open. Te denken valt bijvoorbeeld aan een openbaar toegankelijke private buitenruimte. 


Hoe uit zich de duurzaamheid van het plan? Zonnepanelen op de daken van de vier gebouwen? Elektrische auto- en fietslaadpalen?

Duurzaamheid zit van begin af aan integraal in de ontwerpfilosofie. Het nieuwbouwplan wordt zeker eigentijds. Voor de technische uitwerking is het nog te vroeg om daarover uitspraken te doen, maar de ambities voor duurzaamheid, materiaalgebruik en energievoorzieningen liggen hoog. 

WONINGEN EN VERKOOP


Komen er koop- en huurwoningen?
Het gaat om een mix koop- en huurwoningen voor het middensegment. 


Aan welke verhouding tussen koop en huur denken jullie voor de woningen?

Op verzoek van de gemeente wordt zeker voorzien in de nodige differentiatie in het woningbouwprogramma. Het middensegment vormt wel het grootste aantal appartementen van het totale programma. Over de werkelijke verdeelsleutel kunnen we na het principebesluit meer communiceren.

Vanaf wanneer wordt het inschrijven op de woningen geopend?
Dit volgt op termijn. Het is nu nog te vroeg om uitspraken te kunnen doen over de verkoop en inschrijving. 


Wat is het verwachte eerste oplevermoment van de woningen? 

Dit is sterk afhankelijk van het verloop en de uitkomsten van het ruimtelijke ordeningstraject dat hopelijk snel na het principebesluit kan worden opgestart. Zodra dat allemaal inzichtelijk is, kunnen we ook iets meer communiceren over het bouwproces en de verwachtingen voor de oplevering. 


Op welke manier worden de woningen (eerlijk) verdeeld? Is het wie het eerst komt het eerst maalt?
Nee, maar ook dit onderwerp is pas aan de orde als er meer inzicht bestaat over de verdere uitwerking van het projectplan en de processen en procedures die we samen met de gemeente doorlopen. 


Wat zijn de prijsindicaties voor huur- en koopwoningen?

Het is te vroeg in het proces om daar iets over te kunnen zeggen, het gaat om woningen voor het middensegment. 


Is er een inkomenseis?

Het is te vroeg in het proces om daar iets over te kunnen zeggen.  

Komen er ook koopwoningen?

Ja, die komen er. 


Wordt er ook aan begeleid wonen gedacht?

In principe niet. Doelgroep is uitvoerig onderzocht en we mikken op starters en millennials.  


Komt er ook sociale huur?

Het doel is nu dat wij mikken op het middensegment. We gaan nog met de gemeente in overleg. Daar kan deels nog een sociale opgaaf uit voortkomen.


Wat is de grootte van de starterswoningen?

Dit moet nog exact bepaald worden. Nu gaan we uit van ca. 50 m2.


Zijn het studio’s, appartementen of woningen?

Binnen het casco zijn verschillende soorten appartementen mogelijk. Nu wordt er gedacht aan een gevarieerd woningaanbod van ca. 50 tot ca. 90 m2 in twee- en driekamerwoningen.


Als het om appartementen gaat, hoeveel slaapkamers krijgen deze? 

Dit varieert van 1 tot 2 slaapkamers per appartement.


Waarom is er niet gekozen voor eengezinswoningen? 

Als hiermee bedoeld wordt dat het gaat om grondgebonden woningen; dat niet het uitgangspunt geweest voor de integrale herontwikkeling van deze locatie. De ontwikkelaar heeft voor gestapelde bouw gekozen, mede vanuit de groeiende vraag naar middensegment appartementen. 


Zijn er voor de bewoners ook bergingen op de begane grond voor fietsen e.d. in de planning opgenomen?

In het plan zijn gemeenschappelijke fietsenstallingen en bergingen opgenomen. 


Blijven de bergingen inpandig of nemen deze ook ruimte in?

De (fietsen)bergingen bevinden zich in de kelder onder de grond. 


Hoe worden de woningen verwarmd?

Dit gebeurt in ieder geval op een duurzame manier. Het vergt nog veel nader onderzoek.

GEMEENTE ZEIST


Waarom is geen GONS (Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl) gevolgd?

Het project ‘Drive Zeist’ valt niet binnen de reikwijdte van het gemeentelijke beleid voor de toepassing van GONS. Het is een particuliere projectontwikkeling, waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt (principebesluit, ruimtelijke ordeningsprocedure, anterieure overeenkomst en vergunningen). Wel zijn er onderwerpen te bedenken die raakvlakken hebben met GONS, bijvoorbeeld het communicatieproces met de omgeving en goed georganiseerde informatiebijeenkomsten (ondanks de coronamaatregelen).


Waarom zijn de natuurgroepen niet veel eerder gevraagd om mee te denken?

Dit moment is het startsignaal voor de presentatie van de herontwikkeling van deze locatie. Belanghebbenden, geïnteresseerden en maatschappelijk van belang zijnde doelgroepen zijn tegelijk geïnformeerd en worden in het vervolgproces ook verder geïnformeerd. 


Hoe is relatie tot Stichtse Lustwarande/Gebiedsvisie Utrechtseweg-Noord/Groene raamwerk Utrechtseweg-Noord en dus bijvoorbeeld ook Eikenstein?

Het is uiteraard onderdeel van het gebied van Utrechtseweg-Noord. We kijken naar de omgeving en de relatie tussen de deelgebieden. De verkeersverbindingen en de groenverbindingen. 


Zijn er vanuit de gemeente Zeist woonvoorwaarden? 

De gemeente heeft een huisvestingsverordening en een woonvisie. Heel recent is in de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld die vooral is gericht op het middensegment.

OVERIG


Is er al een akoestisch onderzoek uitgevoerd?

Nee, akoestisch onderzoek zal worden gedaan, zodra de gemeente een positief startsein voor de voorbereidingen van de ruimtelijke ordeningsprocedure heeft gegeven. Het nog te verwachten principebesluit is daarom voor iedereen een belangrijk moment.

Wat verstaan jullie onder het gedeelte werken bij dit project?

Het plan heeft een heel flexibele indeling, waardoor dit op allerlei manieren kan worden ingevuld.  
We denken aan werkplekken die passen bij de doelgroep.


Is er een visie over wat voor soort startups/bedrijven jullie voor het werken deel aan willen trekken?

De doelgroep voor het gehele project is onderzocht. Overwegend wordt uitgegaan van starters en millennials. Voor de verdere uitwerking van het programma kan ook worden ingehaakt op de huidige, maatschappelijke ontwikkeling, gericht op meer thuiswerkcomfort. In principe moet een breed palet aan bedrijvigheid en activiteiten mogelijk worden. We denken dan bijvoorbeeld aan eerstelijnszorg zoals een fysiotherapeut of tandarts of kantoren van advocaten en architectenbureaus. 

BOUW EN PLANNING


Is er al een planning voor de bouw van de appartementen? 

De planning is nog niet vastgesteld. Nadat het college van burgemeester en wethouders een principebesluit heeft genomen, kunnen we de planningen voor het doorlopen van de ruimtelijke ordeningsprocedure en de bouwplanning inzichtelijk maken. Een bestemmingsplanprocedure heeft een bepaalde tijdsduur. Het ruimtelijk kader zal op z’n vroegst medio 2022 vastgesteld zijn. Op basis daarvan kunnen we de omgevingsvergunning aanvragen. Start bouw is nu nog niet definitief in te schatten. Na het principebesluit kan ook de verdere uitontwikkeling van het project worden versneld.


Worden de fundamenten van de bestaande bouw gesloopt?

Ja. De fundamenten van de bestaande bouw worden niet hergebruikt. 


Vanaf wanneer kan er geluidsoverlast verwacht worden door de bouw? 

Dit is op dit moment nog niet duidelijk. Eerst moeten alle gemeentelijke procedures worden doorlopen. Daarna kunnen we beter inschatten wanneer gestart wordt met de bouw. 


Gaat het verkeer mogelijk hinder ondervinden door de bouw? 

Dit is mogelijk. Uiteraard zullen we dit zo veel mogelijk proberen te beperken.


Liggen de bouwhoogten al vast?

De bouwhoogten liggen nog niet (definitief) vast. 


Kunnen de hoge torens verder van de bestaande bebouwing geplaatst worden?

Vooralsnog is het ruimtebeslag van de gehele locatie op deze wijze onderverdeeld. De posities van de gebouwen ten opzichte van elkaar en de onderlinge verhoudingen blijven gewaarborgd. De definitieve afbakening moet nog plaatsvinden.


Zijn er gevolgen voor de lichtinval op de Warande?

Uit de eerste verkenningen op het gebied van bezonning blijkt dat er geen gevolgen zijn voor omliggende locaties. Een definitieve bezonningsstudie maakt straks onderdeel uit van de formele – ruimtelijke – procedure en vergunningaanvraag. Dit – en andere van belang zijnde (milieu)aspecten – maakt onderdeel uit van de verdere ontwikkelfase. 

VERKEER EN PARKEREN


Wordt er iets veranderd aan de infrastructuur buiten het bouwterrein? 

In het kader van dit project worden geen wijzigingen gedaan aan de infrastructuur buiten het bouwterrein. De huidige inrit wordt gebruikt om de parkeerkelder toegankelijk te maken.


Ik heb gelezen dat er vanaf Eikenstein een ontsluitingsweg voor auto’s naar de Warande langs de Dreef gaat lopen. Hoe is dat in te passen in dit project? 

In het voorstel dat er nu ligt verandert er qua auto-ontsluiting niets aan de huidige situatie van De Dreef 2.


Wordt de bestaande parkeergarage afgebroken? Zo ja, waarom?

De huidige parkeergarage kan voor dit nieuwbouwplan niet worden gehandhaafd. Er wordt voorzien in een nieuwe, ondergrondse, parkeergarage die geheel opgaat in het landschap. 


Hoe diep onder het maaiveld komt de parkeergarage te liggen?

We stellen ons voor dat het een wat glooiend, groen landschap wordt. Het wordt geen steenachtig dek.


Hoe wordt het parkeren van bezoekers geregeld? 

Zowel bewoner als bezoeker parkeert onder de grond. Het terrein wordt daarmee autovrij. 


Is de parkeernorm ongeveer 1.7 auto per wooneenheid? 

Dat is niet eenduidig te zeggen. De parkeernorm is gekoppeld aan de grootte van de appartementen en de prijscategorieën van de appartementen. Die staan nog niet vast.  


Houden jullie bij de parkeergelegenheid ook rekening met motoren? 

Ja. 


MILIEU EN DUURZAAMHEID


Wat gaat er aan bomen verdwijnen om dit project te realiseren? 

Er vindt nog een boomeffectanalyse (BEA) plaats. Deze analyse wijst uit wat het effect is van het beoogde plan op de bomen, welke bomen eventueel moeten wijken en welke kunnen worden behouden c.q. vervangen. Uitgangspunt is altijd; het landschap vormt de basis. Vandaar dat ook een landschapsarchitect nauw verbonden is aan dit project.


Kan er op 15 meter afstand van de aanwezige bomen gebleven worden?  

De boomeffectanalyse wijst uit op welke afstand van welke boom bouwactiviteiten plaats kunnen vinden. Om bomen te handhaven is het in principe niet nodig om hier 15m vandaan te blijven.


Hoe zit het met de compensatie van de kap van circa 20 bomen?

Het is nog te vroeg om over aantallen van te kappen bomen te spreken. Dat aantal staat nog niet vast. De BEA geeft informatie over de conditie van de boom, zijn toekomstbestendigheid en de effecten van de bouw op deze bomen. Op basis daarvan wordt gekeken welke bomen eventueel dienen te wijken. Bomen die ten behoeve van de bouw gekapt moeten worden, worden gecompenseerd en herplant op het terrein.


Wie gaat het onderhoud van het groen bijhouden?

Dat is iets waarmee we nog met de opdrachtgever en gemeente van gedachten moeten wisselen. Het gebied willen we openstellen, maar daarmee wordt het nog geen openbaar gebied. Alle opties zijn nog open. Te denken valt bijvoorbeeld aan een openbaar toegankelijke private buitenruimte. 


Hoe uit zich de duurzaamheid van het plan? Zonnepanelen op de daken van de vier gebouwen? Elektrische auto- en fietslaadpalen?

Duurzaamheid zit van begin af aan integraal in de ontwerpfilosofie. Het nieuwbouwplan wordt zeker eigentijds. Voor de technische uitwerking is het nog te vroeg om daarover uitspraken te doen, maar de ambities voor duurzaamheid, materiaalgebruik en energievoorzieningen liggen hoog. 

WONINGEN EN VERKOOP


Komen er koop- en huurwoningen?
Het gaat om een mix koop- en huurwoningen voor het middensegment. 


Aan welke verhouding tussen koop en huur denken jullie voor de woningen?

Op verzoek van de gemeente wordt zeker voorzien in de nodige differentiatie in het woningbouwprogramma. Het middensegment vormt wel het grootste aantal appartementen van het totale programma. Over de werkelijke verdeelsleutel kunnen we na het principebesluit meer communiceren.

Vanaf wanneer wordt het inschrijven op de woningen geopend?
Dit volgt op termijn. Het is nu nog te vroeg om uitspraken te kunnen doen over de verkoop en inschrijving. 


Wat is het verwachte eerste oplevermoment van de woningen? 

Dit is sterk afhankelijk van het verloop en de uitkomsten van het ruimtelijke ordeningstraject dat hopelijk snel na het principebesluit kan worden opgestart. Zodra dat allemaal inzichtelijk is, kunnen we ook iets meer communiceren over het bouwproces en de verwachtingen voor de oplevering. 


Op welke manier worden de woningen (eerlijk) verdeeld? Is het wie het eerst komt het eerst maalt?
Nee, maar ook dit onderwerp is pas aan de orde als er meer inzicht bestaat over de verdere uitwerking van het projectplan en de processen en procedures die we samen met de gemeente doorlopen. 


Wat zijn de prijsindicaties voor huur- en koopwoningen?

Het is te vroeg in het proces om daar iets over te kunnen zeggen, het gaat om woningen voor het middensegment. 


Is er een inkomenseis?

Het is te vroeg in het proces om daar iets over te kunnen zeggen.  

Komen er ook koopwoningen?

Ja, die komen er. 


Wordt er ook aan begeleid wonen gedacht?

In principe niet. Doelgroep is uitvoerig onderzocht en we mikken op starters en millennials.  


Komt er ook sociale huur?

Het doel is nu dat wij mikken op het middensegment. We gaan nog met de gemeente in overleg. Daar kan deels nog een sociale opgaaf uit voortkomen.


Wat is de grootte van de starterswoningen?

Dit moet nog exact bepaald worden. Nu gaan we uit van ca. 50 m2.


Zijn het studio’s, appartementen of woningen?

Binnen het casco zijn verschillende soorten appartementen mogelijk. Nu wordt er gedacht aan een gevarieerd woningaanbod van ca. 50 tot ca. 90 m2 in twee- en driekamerwoningen.


Als het om appartementen gaat, hoeveel slaapkamers krijgen deze? 

Dit varieert van 1 tot 2 slaapkamers per appartement.


Waarom is er niet gekozen voor eengezinswoningen? 

Als hiermee bedoeld wordt dat het gaat om grondgebonden woningen; dat niet het uitgangspunt geweest voor de integrale herontwikkeling van deze locatie. De ontwikkelaar heeft voor gestapelde bouw gekozen, mede vanuit de groeiende vraag naar middensegment appartementen. 


Zijn er voor de bewoners ook bergingen op de begane grond voor fietsen e.d. in de planning opgenomen?

In het plan zijn gemeenschappelijke fietsenstallingen en bergingen opgenomen. 


Blijven de bergingen inpandig of nemen deze ook ruimte in?

De (fietsen)bergingen bevinden zich in de kelder onder de grond. 


Hoe worden de woningen verwarmd?

Dit gebeurt in ieder geval op een duurzame manier. Het vergt nog veel nader onderzoek.

GEMEENTE ZEIST


Waarom is geen GONS (Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl) gevolgd?

Het project ‘Drive Zeist’ valt niet binnen de reikwijdte van het gemeentelijke beleid voor de toepassing van GONS. Het is een particuliere projectontwikkeling, waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt (principebesluit, ruimtelijke ordeningsprocedure, anterieure overeenkomst en vergunningen). Wel zijn er onderwerpen te bedenken die raakvlakken hebben met GONS, bijvoorbeeld het communicatieproces met de omgeving en goed georganiseerde informatiebijeenkomsten (ondanks de coronamaatregelen).


Waarom zijn de natuurgroepen niet veel eerder gevraagd om mee te denken?

Dit moment is het startsignaal voor de presentatie van de herontwikkeling van deze locatie. Belanghebbenden, geïnteresseerden en maatschappelijk van belang zijnde doelgroepen zijn tegelijk geïnformeerd en worden in het vervolgproces ook verder geïnformeerd. 


Hoe is relatie tot Stichtse Lustwarande/Gebiedsvisie Utrechtseweg-Noord/Groene raamwerk Utrechtseweg-Noord en dus bijvoorbeeld ook Eikenstein?

Het is uiteraard onderdeel van het gebied van Utrechtseweg-Noord. We kijken naar de omgeving en de relatie tussen de deelgebieden. De verkeersverbindingen en de groenverbindingen. 


Zijn er vanuit de gemeente Zeist woonvoorwaarden? 

De gemeente heeft een huisvestingsverordening en een woonvisie. Heel recent is in de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld die vooral is gericht op het middensegment.

OVERIG


Is er al een akoestisch onderzoek uitgevoerd?

Nee, akoestisch onderzoek zal worden gedaan, zodra de gemeente een positief startsein voor de voorbereidingen van de ruimtelijke ordeningsprocedure heeft gegeven. Het nog te verwachten principebesluit is daarom voor iedereen een belangrijk moment.

Wat verstaan jullie onder het gedeelte werken bij dit project?

Het plan heeft een heel flexibele indeling, waardoor dit op allerlei manieren kan worden ingevuld.  
We denken aan werkplekken die passen bij de doelgroep.


Is er een visie over wat voor soort startups/bedrijven jullie voor het werken deel aan willen trekken?

De doelgroep voor het gehele project is onderzocht. Overwegend wordt uitgegaan van starters en millennials. Voor de verdere uitwerking van het programma kan ook worden ingehaakt op de huidige, maatschappelijke ontwikkeling, gericht op meer thuiswerkcomfort. In principe moet een breed palet aan bedrijvigheid en activiteiten mogelijk worden. We denken dan bijvoorbeeld aan eerstelijnszorg zoals een fysiotherapeut of tandarts of kantoren van advocaten en architectenbureaus.